Was „besenrein“ rechtlich bedeutet
Der Bundesgerichtshof hat 2006 (Az. VIII ZR 124/05) klargestellt: „Besenrein“ heißt, dass grobe Verschmutzungen beseitigt sind. Der Mieter muss Böden fegen oder saugen, Spinnweben entfernen, Müll und eigene Gegenstände mitnehmen. Nicht geschuldet sind Renovierung, Grundreinigung und das Entfernen von normaler Abnutzung. Wenn im Mietvertrag nichts anderes steht, gilt besenrein als Standard, selbst ohne das Wort.
Wichtig ist die Abgrenzung nach oben und unten. Wer die Wohnung in unbewohnbarem Zustand hinterlässt, etwa mit Essensresten, Tierkot oder vollem Keller, verletzt die Rückgabepflicht nach § 546 BGB und haftet für die Räumung. Wer aber Backofen, Fenster und Fugen nicht poliert hat, schuldet das nicht. Klauseln, die eine „gründliche Reinigung“ oder „Endreinigung durch Fachfirma“ verlangen, sind meist nur wirksam, wenn sie individuell vereinbart wurden, nicht als Formularklausel. Bei Zweifel Mieterverein oder Anwalt fragen.
Was dazugehört und was nicht
| Bereich | Besenrein geschuldet | Nicht geschuldet (Grundreinigung) |
|---|---|---|
| Böden | Fegen oder Saugen, keine Krümel, kein Sand, kein Staub | Feuchtwischen, Fleckenentfernung, Parkettpflege |
| Wände und Decken | Spinnweben entfernen, Nägel und Dübel raus, Löcher verschließen nur wenn vertraglich | Streichen bei normaler Abnutzung, Tapetenwechsel |
| Küche | Alle Lebensmittel raus, Schränke leer und ausgewischt, grober Schmutz weg | Backofen entfetten, Dunstabzug, Kühlschrank auftauen und desinfizieren, Fugen |
| Bad | Eigene Gegenstände raus, kein Haar, kein sichtbarer Schmutz | Kalk an Armaturen, Silikonfugen, Duschglas polieren |
| Fenster | Nichts | Scheiben und Rahmen putzen |
| Keller, Dachboden, Garage | Komplett leer, gefegt | Ölflecken entfernen |
| Balkon, Garten | Leer, gefegt, Pflanzen raus | Rasenmähen, Terrassenplatten reinigen |
| Müll | Alles entsorgt, Tonnen geleert | Sperrmüll auf Kosten des Vermieters: nie |
Feuchtwischen ist streng genommen nicht geschuldet. Wir raten trotzdem dazu, weil ein feucht gewischter Boden die Diskussion um „Streifen“ und „Flecken“ beim Übergabetermin vermeidet. Zehn Minuten Aufwand gegen eine halbe Stunde Streit.
Checkliste für die Übergabe
- Alles raus. Wohnung, Keller, Dachboden, Garage, Briefkasten. Auch Regalbretter, Lampen und Gardinenstangen, wenn sie Ihnen gehören. Was Sie zurücklassen, kann der Vermieter auf Ihre Kosten entsorgen.
- Von oben nach unten. Spinnweben an Decken und in Ecken mit Besen oder Staubsauger. Dübel raus, wenn im Vertrag vereinbart, Löcher mit Spachtelmasse schließen.
- Küche und Bad ausräumen. Schränke leer, mit feuchtem Tuch auswischen. Kühlschrank leer, abtauen, Tür offen lassen. Herd und Backofen grob reinigen, auch wenn es nicht geschuldet ist: das ist der Punkt, an dem die meisten Übergaben kippen.
- Böden fegen und saugen. Alle Räume, auch unter Heizkörpern und hinter Türen. Bei Teppichboden einmal gründlich saugen, Flecken bleiben Abnutzung.
- Feucht nachwischen. Freiwillig, aber empfohlen. Neutralreiniger, nebelfeucht, damit der Boden zum Termin trocken ist.
- Fotos machen. Jeden Raum, jede Wand, jeden Boden, mit Datum. Zählerstände ablesen und fotografieren.
- Übergabeprotokoll. Gemeinsam mit dem Vermieter, jeder Mangel schriftlich, Zählerstände, Anzahl Schlüssel, beide unterschreiben, Kopie mitnehmen. Was nicht im Protokoll steht, kann später kaum nachgefordert werden.
Profi-Tipp: das Protokoll ist wichtiger als der Besen
Streitpunkte und Sonderfälle
Backofen und Herd
Rechtlich Grundreinigung, nicht besenrein. In der Praxis der häufigste Streit. Eine halbe Stunde mit Backofenreiniger (auftragen, 20 Minuten einwirken, abwischen) erspart den Abzug von der Kaution.
Bohrlöcher
Übliche Anzahl für Bilder und Regale ist vertragsgemäßer Gebrauch. Extreme Zahlen, etwa 30 Dübellöcher in einem Zimmer, können Schadenersatz auslösen. Löcher zuspachteln ist besenrein nicht geschuldet, aber sinnvoll, wenn die Wand ansonsten sauber ist.
Nikotin
Gelbe Wände durch Rauchen gelten laut BGH als vertragsgemäßer Gebrauch, solange sich die Spuren durch Streichen beseitigen lassen. Mieter schulden das Streichen nur bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel.
Gewerbeflächen
Bei Gewerbemietverträgen ist die Vertragsfreiheit größer. Klauseln wie „in gereinigtem und renoviertem Zustand“ sind dort wirksam. Lesen Sie den Vertrag genau, meist steht dort mehr als besenrein.
Wohnung wurde verschmutzt übernommen
Wer beim Einzug eine schmutzige Wohnung übernommen hat und das im Einzugsprotokoll dokumentiert hat, schuldet beim Auszug nicht mehr als den übernommenen Zustand. Ohne Einzugsprotokoll ist das schwer nachzuweisen.
Wann sich eine Firma lohnt
Besenrein schaffen Sie in zwei bis vier Stunden selbst. Eine Reinigungsfirma lohnt sich, wenn der Vertrag mehr verlangt, wenn Sie nach dem Umzug keine Zeit haben, oder wenn die Wohnung lange bewohnt war und Küche und Bad eine Grundreinigung brauchen. Bei Ferienwohnungen am Kochelsee, Starnberger See oder an den Osterseen machen wir das oft für Eigentümer, die nicht vor Ort sind, mit Fotodokumentation.
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Erhältlich bei der Klar GmbH, Wölflstraße 17, Penzberg. Wir beraten, welches Mittel zu Ihrer Fläche passt. Zum Produktkatalog.
Häufige Fragen dazu
Muss ich beim Auszug die Fenster putzen?
Nein. Fensterputzen zählt zur Grundreinigung, nicht zu besenrein. Verlangt der Vermieter das per Formularklausel, ist die Klausel meist unwirksam. Bei individueller Vereinbarung im Vertrag gilt sie.
Was passiert, wenn die Wohnung nicht besenrein ist?
Der Vermieter kann eine Frist zur Nachreinigung setzen. Verstreicht sie, darf er eine Firma beauftragen und die Kosten von der Kaution abziehen. Wenn Sie den Termin verpasst haben, ist es günstiger, selbst nachzureinigen als die Rechnung zu bezahlen.
Ist Feuchtwischen Pflicht?
Nein, Fegen oder Saugen reicht. Wir empfehlen es trotzdem, weil ein feucht gewischter Boden bei der Übergabe seltener beanstandet wird und der Aufwand für eine leere Wohnung gering ist.
Bevor Sie loslegen
Die Angaben stammen aus unserer täglichen Arbeit und sind sorgfältig geprüft. Untergründe, Beschichtungen und Verschmutzungen unterscheiden sich trotzdem von Objekt zu Objekt. Testen Sie jedes Mittel zuerst an einer unauffälligen Stelle, halten Sie sich an die Dosierung und die Sicherheitshinweise des Herstellers und mischen Sie niemals zwei Reiniger. Für Schäden, die aus der Anwendung dieser Anleitung entstehen, können wir nicht haften.
Kein Rechtsrat: Aussagen zu Miet-, Vertrags- und Arbeitsrecht geben unsere Praxiserfahrung wieder und ersetzen keine Rechtsberatung. Verbindlich klärt das ein Anwalt oder Ihr Mieterverein.
