Was der Bundesgerichtshof unter besenrein versteht
Der Bundesgerichtshof hat 2018 entschieden (Az. VIII ZR 157/17), dass besenrein nur die Beseitigung grober Verschmutzungen verlangt. Sie fegen oder saugen die Böden, entfernen Spinnweben und nehmen Müll und alle eigenen Sachen mit. Eine Grundreinigung, die auch Kalk, Fettfilme und Schmutz in Fugen entfernt, schulden Sie nicht, ebenso wenig Renovieren oder das Beseitigen normaler Abnutzung.
Geräumt übergeben müssen Sie die Wohnung aber in jedem Fall, das folgt aus § 546 BGB. Bleiben Essensreste, Tierkot oder ein voller Keller zurück, zahlen Sie für Räumung und Reinigung.
Geschuldete Arbeiten Raum für Raum
Bei der Abnahme geht der Vermieter die Wohnung Raum für Raum durch, auch Keller und Balkon.
| Bereich | Geschuldet | Nicht geschuldet |
|---|---|---|
| Böden | Gefegt oder gesaugt, kein Sand, keine Krümel | Feucht wischen, Parkett pflegen |
| Wände und Decken | Spinnweben weg, eigene Nägel und Dübel raus | Löcher spachteln, Streichen bei normaler Abnutzung |
| Küche | Lebensmittel raus, Schränke leer, grober Schmutz weg | Backofen entfetten, Dunstabzug, Fugen |
| Bad | Eigene Sachen raus, Haare und grober Schmutz weg | Kalk an Armaturen, Silikonfugen, Duschglas |
| Fenster | nichts | Scheiben und Rahmen putzen |
| Keller, Garage, Balkon | Leer und gefegt, eigene Pflanzen raus | Terrassenplatten reinigen |
Feucht wischen müssen Sie nicht. Ein feucht gewischter Boden wird bei der Übergabe aber seltener beanstandet, und leere Räume lassen sich ohne Möbelrücken wischen.
Die leere Wohnung übergabefertig machen
- Alles, was Ihnen gehört. Räumen Sie Wohnung, Keller, Dachboden, Garage und Briefkasten leer, auch eigene Regalbretter, Lampen und Gardinenstangen. Was zurückbleibt, kann der Vermieter auf Ihre Kosten räumen lassen. Lampen nur bei ausgeschalteter Sicherung abnehmen und vorher prüfen, ob Schalter und Lampe wirklich stromlos sind. Im Zweifel macht das ein Elektriker.
- Decken und Ecken zuerst. Wir arbeiten in leeren Räumen von oben nach unten, weil Staub und Spinnweben nach unten fallen und der Boden sonst zweimal dran ist. Nehmen Sie die Spinnweben mit Besen oder Staubsauger ab und ziehen Sie eigene Nägel, Haken und Dübel heraus.
- Küche und Bad. Räumen Sie alle Schränke aus und wischen Sie sie mit einem feuchten Tuch aus. Einen Kühlschrank, der in der Wohnung bleibt, nehmen Sie vor dem Auswischen vom Netz und tauen ihn ab. Die Tür bleibt danach offen, sonst bildet sich im geschlossenen Gerät leicht Schimmel.
- Danach die Böden. Fegen oder saugen Sie alle Räume, auch unter den Heizkörpern und hinter den Türen. Teppichboden saugen Sie einmal gründlich.
- Optional: feucht wischen. Auf Fliesen, Laminat und versiegeltem Parkett geben wir nur einen Schuss Allzweckreiniger ins Wasser. Geöltes Parkett und Kork wischen Sie nur mit klarem Wasser. Den Mikrofaserbezug wringen wir so fest aus, dass nichts mehr tropft. Nach zehn Minuten ist der Boden trocken.
- Fotos mit Datum. Bevor Sie abschließen, gehen Sie mit dem Handy einmal durch alle Räume und fotografieren Böden, Küche, Bad und jede Stelle, über die es Streit geben könnte. Das Datum speichert das Handy automatisch mit. Fotografieren Sie auch die Zählerstände.
Übergabeprotokoll mit Zählern, Schlüsseln und Mängeln
Das Protokoll füllen Sie gemeinsam mit dem Vermieter aus, beide unterschreiben, und jeder behält eine Kopie. Was bei der Übergabe erkennbar war und nicht im Protokoll steht, kann der Vermieter später kaum noch verlangen. Wenn er keine Vorlage hat, bringen Sie eine mit, etwa vom Mieterverein.
- Zählerstände für Strom, Wasser, Heizung und Gas
- Zahl der Schlüssel, getrennt nach Haustür, Wohnung, Keller und Briefkasten
- Jeder Mangel einzeln, mit Raum und Stelle
- Datum, Anwesende und beide Unterschriften
Streit um Backofen, Bohrlöcher und Nikotin
Backofen und Herd
Den Backofen müssen Sie bei besenrein nicht entfetten. Trotzdem streiten Mieter und Vermieter bei der Abnahme am häufigsten über den Ofen, meistens wegen eines Abzugs von der Kaution. Reinigen Sie ihn deshalb vorher, auch wenn Sie es nicht müssen.
Backofenreiniger ist stark alkalisch und meist ätzend. Ein Spritzer ins Auge richtet mehr Schaden an als Säure, deshalb gehören Schutzbrille und Handschuhe dazu. Sprühen Sie nur in den kalten oder höchstens handwarmen Ofen, lassen Sie das Fenster offen und atmen Sie den Sprühnebel nicht ein.
Heizstäbe, Türdichtung, Lüfter und Teile aus Aluminium lassen Sie aus. Katalytisch beschichtete Rückwände erkennen Sie an der rauen, matten Oberfläche. Sie vertragen keinen Backofenreiniger und werden nur feucht ausgewischt. Lassen Sie den Reiniger so lange wirken, wie das Etikett angibt, und wischen Sie danach gründlich mit klarem Wasser nach.
Bohrlöcher
Löcher für Bilder, Regale und Lampen in üblicher Zahl zählen zum vertragsgemäßen Gebrauch. Erst ungewöhnlich viele Löcher können Schadenersatz auslösen. Zuspachteln verlangt besenrein nicht. Bei einer sonst sauberen Wand fallen offene Löcher aber stärker auf.
Nikotin an Wänden und Decken
Gelbe Wände vom Rauchen gelten laut BGH als vertragsgemäßer Gebrauch, solange sich die Spuren durch Streichen beseitigen lassen. Zum Pinsel greifen müssen Sie nur, wenn der Vertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält.
Wenn der Vertrag mehr als besenrein verlangt
Wenn im Mietvertrag „gereinigt“ oder „mit geputzten Fenstern“ steht, lassen Sie die Klausel vom Mieterverein oder von einem Anwalt für Mietrecht prüfen. Strenger sind oft Gewerbemietverträge. Dort steht etwa „gereinigt und renoviert“, und Gerichte lassen mehr zu als bei Wohnungen.
In einer leeren Wohnung schaffen Sie besenrein gut selbst. Eine Reinigungsfirma lohnt sich, wenn einer dieser Punkte zutrifft:
- Der Vertrag verlangt eine Endreinigung mit Fenstern und Backofen.
- Zwischen Umzug und Übergabetermin bleibt keine Zeit.
- Die Wohnung war viele Jahre bewohnt, und Küche und Bad brauchen eine Grundreinigung gegen Kalk und Fettfilm.
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Erhältlich bei der Klar GmbH, Wölflstraße 17, Penzberg. Wir beraten, welches Mittel zu Ihrer Fläche passt. Zum Produktkatalog.
Häufige Fragen dazu
Im Mietvertrag steht nichts zur Reinigung. Muss ich trotzdem putzen?
Ja, besenrein gilt auch ohne ausdrückliche Klausel. Die Pflicht folgt schon aus der normalen Rückgabe der Wohnung. Gemeint sind Fegen, Spinnweben entfernen und den Müll mitnehmen. Mehr müssen Sie in diesem Fall nicht tun.
Mein Vermieter verlangt eine Endreinigung durch eine Fachfirma. Muss ich die bezahlen?
Wenn die Klausel vorgedruckt ist, in der Regel nicht. Sie gilt dann als unwirksam, denn Sie dürfen selbst reinigen. Anders ist es, wenn Sie die Fachfirma einzeln mit dem Vermieter ausgehandelt haben.
Darf der Vermieter die Reinigung einfach von der Kaution abziehen?
Nicht sofort. Er muss Sie zuerst zur Nachreinigung auffordern und Ihnen dafür eine angemessene Frist setzen. Lassen Sie die verstreichen, darf er eine Firma beauftragen und die Kosten mit der Kaution verrechnen.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Auszug noch Schäden geltend machen?
Sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung, dann verjähren seine Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (§ 548 BGB). Mit der Kaution darf er solche Schäden laut BGH aber auch danach noch verrechnen (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23).
Bevor Sie loslegen
Die Angaben stammen aus unserer täglichen Arbeit und aus den Herstellerangaben der Mittel. Untergründe, Beschichtungen und Verschmutzungen unterscheiden sich trotzdem von Objekt zu Objekt. Testen Sie jedes Mittel zuerst an einer unauffälligen Stelle, halten Sie sich an die Dosierung und die Sicherheitshinweise des Herstellers und mischen Sie niemals zwei Reiniger. Für Schäden, die aus der Anwendung dieser Anleitung entstehen, können wir nicht haften.
Kein Rechtsrat: Aussagen zu Miet-, Vertrags- und Arbeitsrecht geben unsere Praxiserfahrung wieder und ersetzen keine Rechtsberatung. Verbindlich klärt das ein Anwalt oder Ihr Mieterverein.
